Analiza Białej Księgi: wynajem krótkoterminowy uporządkowany, ale są absurdy

Konieczność rejestracji mieszkań na doby, uznanie ich za działalność hotelarską oraz zwiększenie kar za nielegalne wynajmowanie – takie m.in. propozycje regulacji najmu mieszkań na doby pojawiły się w przygotowanej właśnie przez resort turystyki Białej Księdze. Urzędnicy nie chcą walczyć z sharing economy raczej porządkować i standaryzować ten segment gospodarki.

„Biała księga regulacji systemu promocji turystycznej w Polsce” to dokument opracowywany od ok. 2 lat przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Ma posłużyć do ewentualnych zmian prawnych w zakresie m.in. wynajmu krótkoterminowego mieszkań. W zasadzie dokument nie wnosi nic nowego, znajdziemy w nim jednak zarówno kilka dobrych, jak i kilka absurdalnych stwierdzeń.

Analiza portalu InwestycjewKurotach.pl:

Dokument przypomina, że nowelizacja ustawy o usługach turystycznych, która weszła w życie 1 lipca 2018 roku w sumie zalicza wynajem mieszkań i domów do usług hotelarskich – a takie wątpliwości czy najem na doby jest usługą czy nie pojawiają się od dawna w dyskusjach oraz interpretacji organów podatkowych.

Resort podnosi także kwestię tego czy i kiedy najem mieszkań turystom powinien być traktowany jako działalność gospodarcza. A kwestia ta jest problemem wielu interpretacji prawnych i podatkowych. W białej księdze przypomniano, że zgodnie z ustawą Prawo przedsiębiorców (art. 5 ust. 1), jeśli przychód z działalności prowadzonej przez osoby fizyczne nie przekracza w żadnym miesiącu 50 proc. kwoty minimalnego wynagrodzenia, to działalność taka nie jest działalnością gospodarczą.

Wynajem to działalność gospodarcza

Po przekroczeniu tego progu – osoba fizyczna staje się przedsiębiorcą, a tym samym staje się podmiotem która działać musi zgodnie z przepisami o usługach hotelarskich. Co to oznacza w praktyce? W 2019 roku minimalne miesięczne wynagrodzenie to 2 250 zł brutto. Połowa tej kwoty to 1 125 zł brutto. Przy założeniu, że mieszkanie udostępniamy turystom za stawkę 250 zł za dobę (średnia stawka w dużym mieście i kurorcie) możemy je w miesiącu wynająć 4,5 raza. W praktyce zupełnie nierealne. Przy takim poziomie wynajmu nikomu nie opłacałoby się zajmować wynajmem krótkoterminowym.

De facto oznaczać to może, że już dziś 99 proc. podmiotów wynajmujących mieszkania powinno to robić w ramach działalności gospodarczej. Co oczywiście nie ma miejsca. Ile osób wynajmuje jako osoby prywatne, a ile ma zarejestrowaną działalność, trudno oszacować, bowiem nikt nie kontroluje aż tak szczegółowo rynku najmy na doby.

To przypomnienie nt. działalności gospodarczej, jak wskazuje resort, ważne jest też w kontekście podatku od przychodów. Rozliczanie ich stawką ryczałtową 8,5 proc. nie jest więc możliwe, jeśli właściciel „wpada” w przepisy o działalności gospodarczej. Wówczas może być stosowany ryczałt 17 proc.

Trzeba mieć wpis do ewidencji

Przypomniano również, że podmioty świadczący usługi hotelarskie – w tym obiekty inne niż klasyczne hotele w rozumieniu prawa – muszą także uzyskać wpis do ewidencji prowadzonej przez władze lokalne w danej miejscowości (art. 39 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych). I, co więcej, dotyczy to także tych, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej.

Istotne zapisy, które pojawiają się w „Białej księdze” dotyczą tego, że warto zastanowić się kiedy taka działalność ma podlegać ustawie, a kiedy nie. Dokładnie urzędnicy piszą:

„Rozważane jest wprowadzenie przepisu, który będzie wskazywał przesłanki, kiedy podmioty nie będą podlegały przepisom ustawowym, a w szczególności, gdy usługi hotelarskie/zakwaterowania – najem krótkotrwały, świadczony jest w celach niegospodarczych, okazjonalnie”.

I tu resort turystyki zaznacza, że „okazjonalność może być dookreślona konkretną liczbą dni w roku, kiedy obiekt mógłby podlegać najmowi lecz bez stosowania regulacji ustawowych”.

Samorząd ma kontrolować

Zdaniem ministerstwa wprowadzenie takich zapisów ma poprawić czytelność zasad i sprawić, że ustawowe obowiązki nie będą obciążać osób, które wynajmują okazjonalnie, bo jest to „jedyna możliwość poprawy sytuacji życiowej”. Czyli w praktyce oddzielnie tych podmiotów, które na wynajmie na doby robią biznes, od tzw. przysłowiowej „wdowy po marynarzu” (jak te przypadkowe osoby symbolicznie określają hotelarze), która dorabia sobie jedynie do niskiej emerytury.

W białej księdze urzędnicy zauważają, że władze samorządowe posiadają kompetencje w zakresie kontroli obiektów, w których świadczone są usługi krótkotrwałego wynajmu. I jak zaznacza resort: „istnieje prawna możliwość zapewnienia kontroli w obiekcie na terenie danej gminy” – ciekawe co na to samorządy? W praktyce żadna gmina w Polsce nie jest przygotowana – w sensie ilości urzędników – na kontrolowanie mieszkań wynajmowanych na doby.

Nawet więzienie za nielegalny wynajem

Przypomniano, że zgodnie z kodeksem wykroczeń (art. 60 par. 4 ust. 3) świadczenie usług hotelarskich w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny. Pojawia się także sugestia, by takie działanie uznać za bardziej szkodliwe, i by z wykroczenia stało się przestępstwem bądź przewinieniem administracyjnym. Sugerowane kary: ograniczenie wolności, pozbawienie wolności do lat 3 lub kara do 25 tys. zł.

Przypomniano również, że Polska jako strona bierze udział w postępowaniu przed Trybunałem Sprawiedliwości UE w temacie wynajmu mieszkań turystom. Postępowanie to rozstrzygnąć ma wiele kwestii, także tę czy niedobór mieszkań na wynajem (dla celów mieszkaniowych) stanowi interes publiczny, który uzasadniałby wprowadzenie przepisów krajowych, zgodnie z którymi w danym rejonie trzeba by uzyskać pozwolenie, aby móc wynajmować na doby.

Absolutnie kuriozalne są w białej księdze dwa stwierdzenia: „Najem krótkoterminowy dla właścicieli lokali mieszkalnych jest bardziej opłacalny niż najem długoterminowy. Najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych ma wpływ na zmniejszenie oferty mieszkań dostępnych na wynajem długoterminowy” – oba sformułowania są nadużyciem, nie ma bowiem w Polsce żadnych badań czy analiz, które by potwierdzały takie tezy. To zdania niemal spisane z sensacyjnych doniesień medialnych, co w dokumencie ministerialnym wydaje się być szczególnie nie na miejscu.

Co z bezpieczeństwem

Resort zauważa, że w kontekście zachowania porządku i spokoju w budynkach mieszkalnych ważne jest to, że właściciel takiego lokum prawie nigdy nie posiada informacji na temat zachowania turystów – i to akurat bardzo słuszne stwierdzenie, i podnoszona kwestia, bowiem głośne zachowanie gości apartamentów jest jednym z najbardziej palących problemów w niektórych nieruchomościach.

Przypomniano też, że z właścicielem mieszkania kontakt jest wyłącznie w momencie rezerwowania lokalu. W sytuacji awarii (np. pożar, zalanie mieszkania) ani sąsiedzi, ani nawet policja nie mają możliwości skontaktowania się z właścicielem lokum. Dlatego tym bardziej, musi on mieć obowiązek rejestracji mieszkania w lokalnym spisie obiektów noclegowych – bowiem podaje dam swoje dane personalne.

Sugeruje się rozszerzenie spisu obiektów noclegowych, i włączenie apartamentów z budynków mieszkalnych, które są samodzielnie obsługiwane przez klientów do kategorii „kwatery dla gości”

Resort planuje uruchomienie Centralnego Wykazu Obiektów – w którym rejestrowane mają być także mieszkania.

Nie ograniczać działalności

Pojawia się sugestia, by osoby z innych obiektów niż hotele, także mogły wydawać regulamin porządkowy, który służyłby m.in. zapewnieniu bezpieczeństwa dzieciom przebywającym na terenie obiektu. Chodzi o sytuację konieczności zgłoszenia, kiedy właściciel wiedziałby iż lokal wynajmowany jest w celach wykorzystania małoletnich.

Najważniejsze jednak dla spanikowanych właścicieli mieszkań, którzy zarabiają na turystach, że jak podkreśla resort „nowe regulacje nie powinny w sposób nadmierny ograniczać swobody działalności gospodarczej oraz ochrony prawa własności”.

Komentarz: Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl:

Biała księga to krok do porządkowanie rynku i standardów. A każdy taki krok wpływa na zmniejszenie szarej strefy. Takowa bowiem w apartamentach wynajmowanych na doby jest, choć jej skalę trudno ocenić. Według mojej analizy nie jest ona zbyt duża.

Często funkcjonowanie poza przepisami prawa wynika nie ze złej woli właścicieli, ale raczej z ich niewiedzy, lub co gorsza wprowadzania przez błąd przez urzędników (w Warszawie zdarzały się przypadki, że urzędnicy osoby, które chciałby zarejestrować mieszkanie w systemie obiektów noclegowych odsyłały z kwitkiem, i stwierdzeniem, że przy jednym mieszkaniu nie trzeba tego robić). Podobny chaos wprowadzają organy skarbowe, a nawet sądy – ich decyzje i wyroki czasem wzajemnie sobie przeczą, wobec czego właściciele mieszkań nie do końca wiedzą jak mają postępować.

Nałożenie ewentualnego ograniczenia liczby dni w roku, kiedy wynajem na doby nie jest traktowany jako zarobkowy, a jedynie jako „dorobienie sobie” wydaje się być słuszny z założenia, choć trudny do realizacji i kontroli. Bo kto niby miałby oceniać, czy ta przysłowiowa „wdowa po marynarzu” (jak ją określają hotelarze), wynajmuje tylko tyle dni ile może, by nie „wpaść” w sieć regulacji prawnych? A może jednak przekracza ten limit?

Poprawności tego na pewno nie będą kontrolować urzędnicy resortu turystyki, i na 99 proc. nie będą tego robić ani samorządy, ani organy podatkowe.

Należałoby więc raczej przemyśleć jak szczelnie kontrolować te zasady. Jedyne wyjście – stosowane już za granicą – to narzucenie na serwisy pośredniczące w najmie (m.in. Booking i Airbnb) obowiązku raportowania. W praktyce bowiem to jedynie właśnie te serwisy mają największą wiedzą o tym, na ile dni w roku dany lokal jest wynajmowany. I jeśli mieszkanie przekroczy ustalony limit, odpowiednie urzędy powinny dostać powiadomienie, że właściciel przestał działać dorywczo, a prowadzi biznes wynajmu na doby.

Powrót do długich terminów najmu

W sumie w erze cyfrowych technologii system taki jest możliwy, jednak mało realne jest jego wprowadzenie, zważając na fakt, że serwisy rezerwacyjnie niechętnie współpracują z urzędami czy miastami.

Urzędnicy wyraźnie napisali także w księdze, że najem krótkoterminowy daje wyższe stopy zwrotu niż najem na długi termin. Oraz, że przez wynajem krótkoterminowy mamy na rynku mniej mieszkań wynajmowanych w modelu długoterminowym.

Oba stwierdzenia są absurdalne, i z całą odpowiedzialnością mogą powiedzieć, że to bardzo nieadekwatne do aktualnych realiów stwierdzenie.

Dlaczego? Owszem są może lokale, które dają ponadprzeciętną stopę zwrotu. Ale to wyjątki. W chwili obecnej średnia stopa zysków z najmu krótkiego i długiego w miastach jest zbliżona.

Co więcej odnotowuje się już zjawisko powrotu mieszkań z najmu na doby, znów do modelu długoterminowego – z uwagi właśnie na fakt, że reklamowane wysokie zarobki okazują się nieprawdziwe, a praca przy obsłudze turystów jest dużo bardziej angażująca, niż kiedy wynajmujemy mieszkanie jednemu najemcy na długi czas.

Księga jest punktem wyjścia. To dokument bardzo ogólny, w 80 proc. nie wnoszący nic nowego, czego byśmy nie wiedzieli. Pokazuje jednak pewne trendy, w kierunku których zmierzać będą dalsze prace w obszarze porządkowania wynajmu krótkoterminowego:

• na pewno bardzo wiele obowiązków i odpowiedzialności przerzuconych zostanie na samorządy, bez – póki co – wskazania jak mają to finansować, co w praktyce oznacza, że mają się zająć stroną wykonawczą i kontrolną, ale nie dostaną na to żadnych dodatkowych budżetów (przynajmniej zupełnie nie wspomina się o tym w białej księdze)
• nie należy też spodziewać się rewolucji, mimo negatywnych reakcji i obaw ze strony właścicieli mieszkań prace resortu zdaje się nie idą w kierunku zbyt rygorystycznych restrykcji, ale raczej porządkowania rynku, które jest absolutnie potrzebne
• najbardziej absurdalne jest jedynie stwierdzenie, ze resort odbył rozmowy i konsultacje w tym temacie. Na żadnym ze spotkań konsultacyjnych nie rozmawiano z branżą wynajmu krótkoterminowego (właścicielami mieszkań, firmami zarządzającymi najmem). Jako portal InwestycjewKurortach.pl wiele miesięcy temu, już w 2018 roku, informowaliśmy przedstawicieli ministerstwa, że w razie potrzeby jesteśmy w stanie pomóc i podzielić się wiedzą, bowiem rynek wynajmu krótkoterminowego znamy „od podszewki”.

Mówiliśmy, że możemy wskazać podmioty i firmy działające na tym rynku operacyjnie, a są to firmy które mają w swojej bazie nawet 600-2 000 lokali. Resort nie był zainteresowany, by skorzystać z naszej wiedzy. Jako portal analizujemy rynek, mamy spojrzenie z zewnątrz, może to być przeszkodą dla ministerstwa. I nawet jakoś to rozumiemy. Ale resort nie podjął dialogu i nie odpowiedział także na prośbę wystosowaną przez organizację skupiającą właścicieli mieszkań – czyli podmiot prawny jakim jest Stowarzyszenie Mieszkanicznik.

Organizacja wiele tygodni temu wystosowała pismo z prośbą o włączenie w proces konsultacji. Pismo do dziś pozostało bez odpowiedzi ze strony urzędników. A szkoda, bowiem Mieszkanicznik jest największą organizacją skupiającą właścicieli mieszkań, ma ponad 2 600 członków w całej Polsce, o dociera do blisko 12 tys. sympatyków i ludzi zainteresowanych tematyką wynajmu mieszkań.